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政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式

来源:本站原创  作者:admin  更新时间:2019-10-29  浏览次数:

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  在所有方式中打压房价的最好政策当然是房产税,房子越多个人占面积越大负债就越重。

  对于房地产的概念,应该从两个方面来理解:房地产既是一种客观存在的物质形态,同时也是一项法律权利。

  作为一种客观存在的物质形态,房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。

  地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。

  在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

  展开全部在当今世界,无论是西方还是东方,经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角,都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主,在市场失灵时,政府对经济进行一定的干预,使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品,都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家,政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家,在市场刚起步阶段,政府做了大量建设性的工作,待市场较为成熟后政府逐渐淡出,将大部分任务交给市场完成。

  我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革,停止福利化分房,实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业,但它在国民经济中的地位日益重要,正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚,加之发展不完善,我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征,如投机气氛较重,市场运行机制不规范,有关法律不健全。在这种情况下,政府通常会采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预,以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前,首先应该明确,基于我国当前房地产市场的实际情况,我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展,为市场的健康有序发展提供良好的外部环境,而不是一些媒体所宣传的提高住房需求,拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价,很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行经济学分析,来权衡其利弊得失,并在此基础上给出相关政策建议。

  产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和,是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有:产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能,在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府在实施产业政策时,其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段,我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场,充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下,合理有效地组织这些生产要素,是提高资源配置效率的基本途径。同样,房地产的发展,不仅要制定合理的总量政策和结构政策,也需要有合理的组织政策。

  由于房地产具有投资规模大,投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点,使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显。规模小,开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造,配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外,规模大,尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。这在客观上要求造就一些规模较大、实力较强的房地产企业,这要通过房地产业内部适度的资本集中来实现。房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,资本的适度集中还有利于节约房地产市场的交易费用,这是通过企业间的合并、兼并等经济机制来实现的。由此可见,通过房地产企业的资本集中,可以优化房地产市场组织,提高市场运行效率,并优化房地产企业的规模结构。

  我国当前房地产市场的实际情况与规模经济的要求相去甚远。以上海市为例,目前上海证券交易所上市的房地产公司仅有9家(上海本地8家),入选上证30指数的房地产股仅陆家嘴一家。这8家房地产公司在整个上海房地产业中的规模,市场占有率,业绩等多项指标大多平平,在1999年上海房地产企业销售面积,金额100强中也难见上市公司的踪影。而香港联交所房地产上市公司达100多家,恒生股指33个样本股中,地产或以地产为主业的公司近一半。这十几家大地产商的开发量、市场占有率等主要指标要占到整个香港地产市场的九成,其中长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界四大超级地产商更成为财富的象征。沪港两地房地产上市公司无论是数量还是质量都相距甚远,其原因自然与两地市场发育程度、微观主体的竞争实力有关,但两地政府对房地产业产业政策的不同取向也是造成上述现象的重要原因之一。在中国大陆各种媒体上,乃至政府正式文件上,经常有报导宣称政府决定把住宅产业培育成支柱产业和新的经济增长点。但在具体实施政策时,有关方面采取了冻结房地产公司上市的做法。当初之所以采取冻结上市的做法,管理层是出于对房地产泡沫的担忧。的确,到1992的年,房地产开发数量、开发投资额、开工面积等均创历史最高水平,这远远超过发当时我国的经济发展水平的承受力,造成供求矛盾十分突出。许多地方的炒楼、炒土地风较为严重,致使市场运行出现混乱无序的局面。鉴于此,政府果断地采取了紧缩供给的宏观调控政策,控制住了房地产市场严重失衡的局面。而亚洲金融危机以来,许多专家学者都或多或少地把金融危机的原因归于房地产泡沫的破裂。这使得中国政府在解开房地产企业上市禁令上更为谨慎。然而,东南亚金融危机的深刻诱因是经济结构的老化与调整的滞后,是知识储备的贫乏,是全要素增长率的落后。房地产泡沫只是这种危机的表象之一。因此,管理层大可不必因为担心房地产泡沫而阻止房地产企业上市。况且,股市除了筹集资金的作用外,还具有优化资源配置的功能。在较为健全的股市上,资金会从业绩差的企业流向业绩好的企业,从而实现资源的优化配置。股市本身的进入与退出制度也在客观上对股市的安全直到了一定的保护作用。管理层目前应做的是放弃保护政策,不再ST 、PT下去了,让中国股市真正成为企业的试金石。如美国股市最近的振荡,有人指出这是股市正在挤除泡沫,使高科技股票定价更符合其实际价值的表现。

  我国房地产企业除了扩大规模,向规模经济要效益外,提高资产素质,向管理要效益也是从微观上培养一个健全的市场所必需的。政府在宏观层面上的制度创新,尤其是金融制度创新在这方面是大有作为的。当前,房地产证券化是一个可取的方向。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,导致资源的合理配置。房地产经营管理的要求很高,尤其是在房地产市场发育的初级阶段,更需专家经营。证券化的优点之一,在于它促使了房地产所有权与经营权的分开,这就为其专业化经营提供前提条件。我国的房地产主体行为很不规范,真正具有实力、精于管理的房地产公司并不多,房地产热引致的市场虚假繁荣诱使大批不具备条件的企业纷纷涉足房地产,其结果势必导致资源特别是管理资源的巨大浪费,而借助证券化,房地产交专家经营,业主借证券化工具获得应有的收益,投资者亦可分享房地产资源的优化组合,使房地产市场主体行为从混沌走向有序。

  根据中房指数的统计,目前在我国城镇商品房价格构成中,土地费用及税费占39%,建安成本占51%,其他费用占10%。在房地产利润率已普遍降至10%左右的情况下,地球上生命最长的植物是什么?动物生物呢?及相关资料!税费负担过重就成了房价居高不下的主要原因之一。税费不仅关系到房价的高低,其本质上是一种价格,有些税收,如所得税等直接税也就成为市场经济均衡运行的润滑剂。

  税,是政府凭借其行政权力强制获得的收入。而各种各样的费用更是名目繁多。这些费用的征收部门有三个层次。一是拥有立法、执法、司法权,执行广泛的社会管理职能的政府,包括中央和各级地方政府、各委办部机关、公检法等;第二层:一些负责提供公共品或准公共品的事业单位,如环保、卫生、教育等。它们的收入由政府拨付,同时政府又赋予它们在本部门负责的事业范围内执法监督的权力,如卫生检查等;第三层,一些享有自然垄断或行政垄断地位,拥有一定强制力的国企,如电力、自来水、煤气公司、政府办的有行政垄断权中介机构。这些名目繁多的税费给房价下降造成了很大的刚性。清理税费,理顺房价的呼声日见高涨。但有人担忧清理税费会减少政府部门收入。

  从税的角度来看,短期里,降低税率会减少政府部门的收入。但从中期来看,如果减少房地产税收负担能使房价下降足够的幅度,使居民的有效需求大幅度上升,此时部分因房价过高难以销售的空置商品房实现销售,政府就可以收到本来税基被各种规费侵蚀的营业税、土地增值税、城建税、企业所得税、契税等,完全可以抵消各种杂费的减少。将税收与税率的关系用坐标图表示出来, 从图上可以看出,税率并不是越高越好,税率只有达到一定最优点,才能使税收达到最大。从长期来看,据世界银行测算,房地产投资对相关产业的系数效应为2倍。当住房消费启动后,每亿元住房投资会带来相关产业的GDP增长2亿元,经济发展,税基扩大,政府的收入呈现出良性的增长循环。

  从费的角度来看,清理各种规费能减少对经济的扭曲作用,使各种规费给经济带来的间接成本减少到最小,提高经济效率,促进公平,这将有利于经济良好稳定的发展。各种费用给企业事业的间接成本远大于本身。名目多、部门多、环节多的规费,意味着企业至少要跑遍20几个部门、收集40几个公章才能获得或维持其合法地位。尽管有些规费本身数额并不大,但企业为遵循这些规定却耗费大量的人力和物力。房地产业属于资金密集型产业,并且国内大多数开发商的资金是通过银行贷款间接融资而来,资金的时间成本十分可观。除此之外,在房产市场日益成熟的今天,房产市场上开始不断推出各种流行房型设计。这使得市场先机对开发商来至关重要,资金的时间价值在此有了更深一层的含义。各种规费的存在降低了经济运行的效率,提高经济运行成本。税收取之于民,用之于民。而各种规费则成为各政府部门自己的收入,并进而有可能成为腐败的重要原因。因此清理规费对提高经济运行效率而言有着更重要的意义。

  从公共品的理论来看,政府部门提供公共品时,靠税收来筹集资金;提供私人品时,应按市场规律收取价款,而提供混合产品时,则应考虑依靠税收或收费补偿成本,哪一个效率高。在目前的房地产业中,有些看似应由政府部门提供的产品从经济学的角度来分析应交给市场来运作效率更高。

  如政府代行市场职能收取的建筑工程质量检验费,虽然说由政府出面监督工程质量可以保护消费者利益,但其中却有一个极大的弊端:当质监站通过了一项工程,意味着政府对工程质量的认可,如果以后工程出了毛病,政府是否替房产商承担赔偿的责任呢?如果政府承担责任,则政府容易混淆作为经济运行的管理者和市场主体中的一方的角色;如果政府不承担赔偿责任,政府官员就完全没有了把好质量关的约束机制。如果这项服务交给市场的中介机构来做。中介机构、房产商、购房者之间是平等关系,追求利润最大化的中介机构会因担心招致赔偿而严格控制房产质量,这无疑是一种效率的改进。

  工程质量检验费是政府行为应转为市场行为的例子。而对水、煤、电增客费这三类传统的自然垄断产业来说,这些收费在经济学上也不符合效率的原则。自然垄断产业固定成本所占的比重很大,变动成本的比重小,平均成本曲线向下倾斜。如果不对自然垄断企业进行政府管制,它们就会进行垄断生产,导致低效率;如果把这类企业分割成几个小企业,又会导致成本上升,规模不经济。这是政府经营不以盈利为目的自然垄断产业的理论基础。政府可以采取边际成本定价,也可以采取平均成本定价。无论采用哪种定价,公用事业部门,都可以从价格和补贴中完全弥补成本。现在房产商交纳了增容费,最后由消费者承担,建设了管道、缆线输送网,但却是公用事业部门从水电费、煤气费和补贴收回了成本,这等于消费者支付了双重费用,公用事业部门获得了超额利润。这背离了谁得益谁投资的市场法则。从提高社会效率的角度出发,这些增容费应由公用事业部门而非房产商来承担。如果公用事业部门资金困难,可由房产商负责建造水电、煤气的输送网的成本,建筑成本不能分摊到房价中,待以后公用事业部门收到水电、煤气费了,再向房产公司支付输送网的使用费。

  经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策,旨在通过某种倾斜,如用地划拨、税费减免等优惠措施,来达到扩大住房供给,调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的。它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房发展市场发展阶段的一种政策选择。但是,对于经济适用房制度的运行机制,与当前地产市场的关系、现行政策规定可能产生的市场反应、经济适用房政策的适用范围以及经济适用房制度的可持续发展等问题,尚有待从理论上进行再探索。

  经济适用房政策作为一项政策,本意是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。但付诸实施后却暴露出诸多问题:第一,补贴利益的流失与对完全商品房供给的挤出效应。目前,有些经济适用房把销售目标定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人,甚至以吸引开私家车的一族来争相购买为荣。如果在地段、质量、功能、环境或者舒适性等一方面标准上,这类住房在各方面均能满足中等偏高收入家庭的需要,高收入阶层也会想方设法挤入经济适用房的消费群,从而使所流失的财政补贴效益最终转化为生产者剩余和少数中等偏高和高收入阶层的消费者剩余。而那些真正应该享受到补贴的,居住困难的中等偏低收入阶层反而被排斥在受益范围之外。经济适用房提高标准后,其消费群与完全商品房的消费群产生一定的挤出效应。第二,助长了市场不公平竞争和违规操作。作为具有政策倾斜性的经济适用房,实际上享受了特定阶段的政策性资源。如果经济适用房的操作缺乏必要的监督机制,从而形成黑箱运行,一些地方和部门为了获得经济适用房的有关政策优惠,受利益驱动,有可能会打着经济适用房的旗号争项目、争计划、争土地、贷款,这就容易诱发政企间交易和寻租行为的发生。第三,提高政策的调控成本,降低政府调节市场的效率。为了使政策优惠能按预期的设想转移到中低收入阶层身上,就需要控制经济适用房的受益面,避免不该享受财政补贴的阶层也从中沾光。这就需要将政策调控的重点引向鉴别居民家庭收入层次,监督经济适用房的流通和分配这些繁琐而又无效的工作上,偏离了其主要职能。

  用经济学上的博奕论来分析,经济适用房作为一项政策,涉及的利益方有政府部门、开发企业、消费者三方。在这三者中,有关政府部门拥有用地划拨、税费减免等权力。目前,政策优惠对众多开发商来说是稀缺资源,是众多开发商争夺的对象。而在开发商以各种方式挣得政府政策优惠后,出于自身利益考虑有可能进行违规操作。由于政府对经济适用房价格进行管制,按照建房《1998》154号文,经济适用房住房价格除成本、税金外,其开发利润不得超过3%。而理性的开发商是不会愿意从事这种回报率低于同期市场利率的投资项目。而在现实生活中,开发商却对此趋之若鹜。一个合理的解释是,开发商虚列成本以降低利润,使其符合规定标准,而作为主管行政部门对此却无能为力,甚至可能与开发商合谋使虚列的成本合法化,人为拉高经济适用房利润与售价,使价格管制名存实亡。政府部门为了达到经济适用房的政策意图,需要付出一定的监督费用,以对合格的开发商做出鉴别。5544开码网,而对购房者来说,虽然经济适用房面向的对象是中低收入者,但具体操作过程中并没有制定有效的收入调查措施。一部分高收入者也加入了购买经济适用房的行列,甚至有些人将经济适用房上市套利后再次购买经济适用房进行投机。有关利益三方的相互博奕使得经济适用房政策在操作过程中背离了原来的政策意图。

  由于经济适用房是向住房供给者提供补贴,补贴的结果是在同等投资支出的前提下增加市场供给量,从而导致均衡价格的下降和住房需求的相应增加。为了使补贴的效益尽可能传递给政策所指向的收入阶层。只有在消费者牺牲其他消费品需求的前提下,才能实现。如果政府直接补贴给消费者,则能更好地满足消费者的综合消费偏好。所谓消费者的综合消费偏好,是指消费者根据自己的需要和偏好做出的消费选择。用无差异曲线说明如图:

  用发补贴的方法会给消费者带来更高的效用,而发补贴给供给者,则可能供给者供给的住房不是消费者所需要的或最重要的,这时消费者就难以得到最大的满足了。在图中,MN线代表其他消费品(x)和住房(y)的价格一定时,发了一笔现金所形成的预算线,如发补贴给者,该消费者可得到y1的其他消费品和y1的住房,所获效用为u1,如发现金让消费者根据偏好自由选购,消费者会买x2的其他消费品和y2的住房,所获效用为u2, u2u1。

  1、《从我国现阶段房地产业政策的几点思考》刑建国、郑重载《房地产经济与管理》

  综观2003年到2007年1月的房地产宏观调控全国情况,总体来说房地产的投资增幅、商品房市场供应增幅、商品房价格增幅和土地供应量都有了明显的下降,房地产市场交易秩序得到进一步的规范。

  但以北京、大连、深圳、广州为代表的全国绝大部分城市的商品房价格仍处于上涨过程之中。

  鉴于房地产开发周期的因素,商品住宅的供应结构调整和经济适用房、廉租房的建设分配的政策效果还不明显,有待市场检验,也有待在较长时间里才能显示。

  土地一级市场的交易仍然存在着大量的行政性资源分配和不规范操作的现象,也有待努力克服。

  房地产调控各项政策的最终落实不是短时期内能够解决的。我国房地产的宏观调控重点应该从价格阶段转到结构阶段,最终还是要落实到建立我国住房保障机制和体制的阶段上来。

  2006年12月召开的中央经济工作会议,已经把经济增长、就业、物价、国际收支平衡四大宏观调控目标中的促进国际收支平衡放在了突出位置,成为稳定国家宏观经济的最主要任务。而要从根本上解决国际收支不平衡的问题,除了要加快转变外贸增长方式以外,最重要出路是解决国内需求不振的问题(2006年我国前三季度消费对经济增长的贡献率仅为35.7%,而投资对经济增长的贡献率则高达49.9%)。要用扩大国内需求的办法解决投资和消费比例的失衡,解决内需和外需的失衡,解决对外贸易的巨额顺差,解决外汇储备的过猛增长。

  由此判断,房地产调控问题并不是我国宏观经济调控最重要最突出的问题,只不过是涉及到民生和社会稳定的分支性热点问题。不宜将房地产调控问题扩大化、严重化,甚至政治化。必须看到近二十年来是我国国民居住水平改善最好最快的二十年,也是我国城乡形态和产业功能重塑的二十年。要防止不顾及国力、财力而任意扩大住房保障面倾向的出现。保持房地产的健康稳定发展,对扩大我国国内需求起着支撑性的作用。

  房地产宏观调控决策主要在国务院及其各部委。最先由央行开始,后来土地资源部、建设部、财政部、国家发改委、监察部渐次递进参与。总牵头是国务院联席会议。各省市和房地产行业协会基本没有参与,甚至没有协商沟通,主要承担决策执行责任。各部委之间在房地产调控决策过程中早期存在协调不足,各自决策的问题。后期协同性较好。

  我国中央政府和地方政府在房地产管理职能上没有划分清晰的、分层次的范围和职责,这是造成房地产两级政府出现博弈的体制原因。房地产的不动产特点决定了任何房地产的调控本质上都应属于城市房地产调控和区域房地产调控。

  从2003年起,中央政府连续四年都对房地产行业和市场做出宏观调控政策。这些调控政策手段有的是以国务院名义牵头颁发的,有的是以国家部委办的名义直接公布的。这些政策最近两年又是以组合拳的形式在短时间里密集推行的。

  调控手段有的是行政性的,有的是经济性的,也有的是法律性的。行政性手段最直接,短期效果最明显;经济性手段作用最大,但要通过中长期才能发挥调控效果;法律性手段最为薄弱。调控手段的实施存在立法法规程序上的疑问。

  调控手段的实施基本上是自上而下的。调控手段的力度中央和地方明显存在差异,各地力度也存在差异。

  各项调控政策一部分可操作性很强,一部分可操作性不强,存在争议和疑问,给执行造成一定的困难,主要是准备时间太短。实施细则的制定颁布明显跟不上实施原则的制定颁布。

  涉及房地产产业链的规划设计、土地转让、外资进入、房产开发、房产交易、金融配套和财务费税。

  我国房地产宏观调控应该严格限制在产业领域和经济领域,而不应该轻易跨入到道德领域和政治层面。不能将对房地产的社会需要等同于房地产市场的有效需求。

  先期是房地产贷款和土地供应(2003、2004年);中期是房地产价格(2005年);后期是房地产商品住宅结构(2006年);近期是房地产企业收益(2007年1月)。我国房地产宏观调控重点的阶段性特点明显。

  在房地产宏观调控过程中,似乎调控的主线目标和效果判断标准是房地产价格。这给房地产宏观调控自身带来难以解脱的重负,也容易使调控走入误区。

  我国房地产宏观调控的重点最根本的是建立我国住房保障制度。遗憾的是在这方面进展缓慢,认识不一致,责任被推卸,研究缺乏数据依据,还未能看到较为明晰连贯、长期稳定的调控框架。经济适用房开发建设存在巨大争议,也在土地供应、资金保障、开发责任、覆盖规模和分配回收办法等具体方面缺乏对策。

  房地产调控政策取向在“科学发展观”、“和谐社会”这一统领性的理念上无论在中央和地方,还是在领导层和人民群众,都具有高度的认同性和一致性。但在具体调控方案和政策上,我国依然存在着价值取向、发展方向上的不一致:

  坚持改革,推动改革,通过弥补和调整的办法,将改革过程中必然产生的失误和缺陷予以改正,还是中止或改变我国土地和住房制度改革的现行方向和基本做法;

  是以经济和法律手段调控为主,辅之以政府行政调控,还是实行行政调控,财政补贴为主,辅之以市场机制和法律手段;

  是继续坚持市场化、商品化的房地产发展道路,还是扩大住房社会保障的适用范围,扩大社会公益公共住房产品的提供总量,走出一条社会保障住房占主导地位的发展道路;

  是在我国房地产大市场中建立一个相对封闭、独立运作,又与大市场相衔通的补贴保障性的住房小市场,还是恢复双轨制,建立两个平行、独立运作的房地产市场;

  是建立分层次、有差别的中央政府和地方政府房地产两级监督、管理、调控职能体系,还是将房地产监督管理调控职能主要由中央政府承担。

  在房地产调控政策内容上,当前中央政府和地方政府、相对富裕的社会阶层和低收入的客观上存在不同看法,这种不同看法在房地产经济理论界更是显得尖锐突出:

  是将房地产调控的重点放在培育我国公民自住其力和建立完善的住房保障体系上面,还是将重点放在压制过高的房价,并以价格和增幅是否下降作为评判房地产调控是否到位的主要标准;

  是坚持房地产调控政策的科学性、严紧性、连续稳定性和可操作性,从权力不当和权力规则层面来实行政策失效和制度失败的反思,还是因为地方政府的不理解和实施细则的缓出,将宏观调控演变成直接对房地产企业行为和具体产品的微观调控;

  是使用扩大住房需求的经济和行政调控手段,还是采取收缩住房需求的经济和行政调控手段;

  是采取有差别、有弹性、有针对性的调控措施,还是颁发全国一刀切的刚性统一的调控指标;

  是由市场决定我国商品住房的供应结构、房型面积和价格水平,还是由政府决定我国商品住房的供应结构、房型面积和价格水平;

  是在我国工业化和城市化快速进程中,既坚持土地的严格控制,更强调土地的合理利用,还是只强调土地的严格控制,并将控制指标直接分解到各地政府;

  是将房地产市场秩序的整顿重心放在一级土地市场方面,克服普遍存在的行政性土地资源配置行为,还是把工作重心放在二级新房交易市场和三级二手房交易市场方面,着力打击黑中介和交易欺诈行为;

  是严令督促各级地方政府承担起经济适用房建设和保障双困户住房的投资、建设、分配和回收责任,还是将经济适用房的开发责任主要放到房地产开发经营企业身上;

  是建立房地产调控的具体量化考核指标,还是没有这种指标,完全听任感觉、情绪和道德去判断调控成果。

  关于我国房地产宏观调控政策作用和实际效果的评判,目前大致有三种意见,而且都有支撑自身意见的数据和论点,这集中表明中央政府、地方政府、金融部门、部分经济理论界人士、房地产开发商、房地产业界和消费者,无论在他们内部还是在他们之间,都存在着巨大的认识分歧。而其中的关键在于中央政府各部门的判断如何,认识是否一致,这直接决定着今后房地产的政策走向和市场走向。很可惜,我们的研究没有发现这种认识的统一。

  第一种意见认为我国房地产宏观调控已经取得明显成果,不再需要出台新的更为严厉的调控措施。持这种意见的主要存在于地方政府、金融部门、部分经济理论界人士、房地产开发商、中高收入阶层和住房不动产拥有者;

  第二种意见认为虽然调控政策已经积极成效,但还不稳定,各地成效也不均衡,需要巩固已经取得的成果。持这种意见主要存在于国家房地产调控的决策部门和主管部门;

  第三种意见认为房地产调控政策并没有实际到位,成效甚微,地方政府不积极不配合,房地产调控应该常态化、长期化。持这种意见主要存在于部分国家经济管理部门、经济理论界人士和中低收入阶层。

  还有一种有趣的现象是新中国近六十年的经济发展史中,经济一旦发展稳定了,中央对地方一般都采用了“收”的方针;经济一旦出现困难,中央对地方一般都采用了“放”的方针。现在看这种经济怪圈似乎已成为一种规律,反映出我国还没有在中央和地方的关系上建立起长久稳定的权力职能分层、经济利益明确的法律保障制度。

  回答2007年我国房地产的走势问题,在当前与其去研究分析房地产市场的各种数据,还真不如研究房地产政策决策部门和政策制定者们对房地产市场形势的判断认识。尽管这些决定政策权力部门和人士在认识上还不能完全统一,但仍然能够从中发现端倪,理出头绪:

  继续实行土地严格控制的政策。这主要表现在对过去违纪违规占用的土地进行清理,严格建设用地的分解指标,继续禁止别墅用地的批租。此项政策对市场的影响表现在土地价格会继续走高,从而影响房价难降。国土资源部多次认为土地政策调整不会影响房价,是不符合市场实际的。

  严格执行“70/90”住房开发政策。这主要表现在那些还没有拿出“十一五住房建设规划”的城市,必须向上级和社会有个交代。所有批出的住宅土地都要按照政策规定办事。此项政策的执行将受到市场的极大考验,实际上不具备长期执行的条件,特别是在我国东部地区。

  出台保障性住房强制性政策。如果起步涵盖范围过大,其夭折的可能性也越大,地方政府的财力也不可能承受比重过高的住房保障要求的支出。经济适用房的建设和分配会受到极大考验,尤其是在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市。经济适用房正在受到越来越多的诟病批评,而廉租房将会成为各地对低收入者最重要和最主要的保障形式。

  征收二手房转让土地增值税。该税种已经开征。在二手房交易环节当中,目前存在印花税、契税、营业税、所得税、土地增值税,加上未来可能出台的物业税,将大大增加我国居民的购买、持有或出售居住房屋的税赋。

  清算房地产开发商土地增值税。该税种今年1月已经推行,对房地产开发企业特别是中小企业会有实质性的冲击,压缩了利润空间,打乱了资金供应节奏,影响了既有开发计划。开发企业会向消费者转移部分成本负担。国家税务总局应该向纳税人说明过去十多年中为什么没有收取土地增值税,是政策本身科学性操作性的问题,还是税务部门失责的问题,恢复启动土地增值税增收的具体理由。

  提高房地产的开发和消费贷款利率。这与国家货币政策、利率政策、汇率政策密切相关。难以出台只对房地产开发和消费贷款的专项利率标准。我国中短期内继续提高利率,还是客观存在一定的空间。国家主要是采取增加银行准备金率、提高银行利息和发行中长期债券、基金等形式收缩银根。

  在连续两年组合拳式密集出台房地产调控政策的背景下,更多的是需要检验政策的效能效率,而不是再打政策组合拳。现在是宏观调控压缩了房地产市场需求,但市场供给也相应出现变化。土地供应量少了,房地产开发商采取收缩性、观望性的开发策略,需求和供给呈现新的不平衡,房价难以出现下跌,除非采取进一步的非市场化经济行为。

  在什么样的政策条件下才能导致我国房价真正下跌呢?从目前环境分析大致有如下一些因素。但如果仔细分析,这些条件的实现非常不易,处理不好,会对国际上承认我国“市场经济国家”带来负面影响。

  第一,连续多年用于经济适用房(比完全市场化的商品房价格低的限价房,且受到政府各项税费减免的优惠政策,供应对象受到政策限定)和廉租房建设的土地供应比重超过全部住宅建设土地的30%,且大部分土地位置位于中心城区。

  第二,连续多年经济适用房的建设占全部新建住宅总量的30%以上,且大部分住宅位置位于中心城区。

  第三,享受廉租房(包括现在租住老公房)的人口数量超过城市总人口的30%。且廉租房的物业管理必须由政府补贴,管理水平达到普通商品房的标准。

  现行的房地产调控政策对商品住宅的价格影响作用方向如何呢?如果仔细分析基本可以得出这样的结论:所有属于行政调控的政策因素,大致一半对房价有抬升作用,另一半对房价有压低作用;属于经济调控的政策因素,大多数对房价都具有抬升作用;行政调控因素和经济调控因素混和使用,抬升房价的作用要大于抑制房价的作用。这一结论绝非政策制订者的初衷愿望,但中短期市场现实表现就是如此。

  对于中国房地产产业、行业和市场来讲,特别在宏观房地产调控的背景下,更要特别重视决策依据管理,尤其是精细化和数据化的管理。在土地供应、住宅建设、市场交易和行业状况等方面,实行精确数据的动态监控,为全国房地产发展提供辅助决策依据。

  中国房地产宏观管理存在调控过程和调控方式转型的现实客观要求,即调控手段由粗放管理向精确制导转变;调控过程由事后调控向事先预防转变;调控方式由经验导向向数据导向转变。从而杜绝非民主的主观决策和非科学的情感调控。

  中国房地产管理层面应全面建立房地产信息的搜集、监测、评价和决策的创新平台。该平台必须以国家经济与社会发展规划为依据,以土地供应为基础,以建设过程为对象,以预售许可为节点,以市场价格为重点,以供求平衡为目标;该平台应该能够全面、及时、准确的反映全国各个城市房地产的基本信息,包括土地供应信息、建设进度信息、市场交易信息和行业管理信息;该平台要求展现多维、立体、直观的表现房地产产业、行业和市场的数据、指标、指数,涵盖各类土地、新房和二手房、住宅、办公楼、商铺厂房的租售,并将这些依据进行比较和推测;该平台必须是高效、精细、集成、分析为一体的房地产监测调控的创新模式,能够将国家宏观经济指标、城市总体规划、区域人口态势、地方主要经济指标、五年经济和社会发展规划与房地产数据进行耦合,判断房地产投资、价格、结构、增幅和市场秩序的健康程度或警示程度。

  创新的工作体系要依托行政审批、土地普查、房屋普查、权籍登记、市场交易和市场调查等传统手段获取原始基本数据。要大胆运用多种新技术手段,如用数学模型和计算机技术生动直观表现数据、指数、指标等图表;运用地图、遥感影像、卫星照片进行大视角、可转换、可缩放、可定位、可纵横切的耦合表现。

  展开全部目前就是利率、准备金喽,还有就是行政手段了,给地方政府下房价、保障房指标等等。